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律师帮忙|北戴河海滨胜境项目配套缺失

秦皇岛买房指南

来源:买房指南网

策划:任英楠

作者:陈舒涵

近日,河北秦皇岛北戴河海滨胜境小区业主向买房指南网爆料,小区配套缺陷,没市政暖气,房屋存在质量问题。

河北秦皇岛北戴河海滨胜境小区位于北戴河区车站南大街以南、戴河支路二十三以北。小区规划分一二期,共40栋。一期总计33栋,总户数710户,由37户联排别墅和673户6层电梯洋房构成;二期因涉嫌未取得预售证违规销售于2020年11月被勒令暂停销售。开发商为秦皇岛市金岳房地产开发有限公司。

海滨胜境(二期)暂停销售公告

张先生2019年以96万购入了北戴河海滨胜境小区93平一房源,买房时约定2020年7月交房,张先生今年9月接到开发商收房通知。

张先生表示,被通报收房的业主的房子是没有三书一证一表的,开发商让物业代办收房程序,并强行缴纳业主物业费,否则不给业主钥匙、不让业主看房及装修。

该房子为张先生的刚须要房子,住进后张先生找到2020年冬季海滨胜境小区没能应允供热。买房时北戴河海滨胜境小区宣传称“区域内唯一一家城市集中供暖项目”。

项目宣传信息截图

张先生说,2020年冬季秦皇岛市的平均气温为-5.5-2.5℃。面临业主的压力,开发商的解决方案是给业主发放电热油灯,正在翻新的发一个电热油灯,已入住的发两个电热油灯。

开发商给业主派发的电热油灯

2020年河北省采暖时间为11月5日。“去年冬天家里水管都冻结了”,张先生说。很多业主都装修完了并且住进了,即使有两个电热油汀,业主家中温度最低抵达3.4℃。

业主获取的温湿度报告数据

2021年9月22日有业主前往换热站查看,换热站的大小泵都没有接电。2021年10月,换热站整体未完工。

海滨胜境小区换热站现状

业主表示海滨胜境小区不仅没市政供暖,也没有市政自来水。张先生说道,“目前小区的饮用水是提取的地表水,水中有虫子、有碱水味道,把水龙头,花洒,洗菜盆等全部生锈,净水机组的水质没有人管理”。

海滨胜境小区净水设备

业主家中被腐蚀的水龙头

2021年8月15日,业主向秦皇岛住房和城乡建设局就供暖与水质问题进行求助,秦皇岛住房和城乡建设局回复:秦皇岛市热力总公司允诺于2021年暖气期前超过供暖条件。小区及周边片区目前还未接上市政供水,正在用于深层净化水可供业主饮用,及时更新滤芯同时每月进行水质检测,预计2021年10月市政管网需要铺设完,整个区域将终端市政供水管网。

由于小区没有通过政府部门的牵头竣工验收,小区设施设施缺陷。车库、门禁系统、自来水设施均没有完备,物业不提供业主办公室、办公设备和耗材。地下车库机械没有建完,开发商称之为地下车库归属于人防工程,不容许业主使用地下车库。

机械式地下停车库现状

2021年8月15日,秦皇岛市住房和城乡建设局就北戴河海滨胜境小区车位问题作出恢复:该项目地上车位157个,地下车库车位628个,其中地下609个为机械停车位,由于安装问题已拆毁重装,预计9月底前安装调试完毕,近期由于受新冠疫情影响,施工期有可能延后。据买房指南网了解截至目前未竣工。

业主反映一楼地面防潮太差,存在倒灌现象,精装房墙板经常出现锈点,生锈情况,大部分六楼楼顶相当严重渗雨,小区飘窗漏水。针对房屋楼板开裂问题,开发商工程部对此称是地基下陷所致,回应无出示鉴定裂开非质量问题的报告。

业主供图六楼楼顶漏雨

业主供图飘窗漏雨

业主供图飘窗漏雨

业主供图飘窗漏雨

此外,因开发商竣工验收拖期,造成发票推迟、契税增加、业主无法办理房本等问题,买房指南网将持续注目。

【律师拜托】

对此,北京市大安律师事务所李晓敏律师表示,据业主的描述,开发商在不具备“三书一证一表”等房屋交付给的前提条件并拒绝业主先交纳物业费后才能获得钥匙验房已经因涉嫌违法。因房屋买卖合同对于房屋交接时的按规定一般不会有约定,如住建部发布的《商品房买卖合同(预售)示范文本》约定:办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳涉及税费或者签署物业管理文件作为买受人按规定和办理交付给手续的前提条件。

即使双方对房屋按规定没有约定,基于公平、诚信的法律原则,业主也应享有知悉其出售房屋真实情况的权利。如果开发商要求业主先接收房屋后竣工验收房屋,相当于不论房屋品质如何,房屋所有权和风险在业主接收房屋时都移往给业主,对业主是极不公平的。

并且,开发商让物业代办收房程序的同时强行收取业主物业费亦因涉嫌违法,根据《物业管理条例》的规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业用于人誓约由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主胜连带缴纳责任。已完工但尚未出售或者尚未转交物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”,只有在房屋已经交付给业主、业主与物业签署了物业服务合约的前提下,才有权收取物业费。

针对开发商让物业驻华收房程序情况李律师展开了解读,开发商可以委托物业代办收房手续,但物业不应获得开发商的合法许可。办理收房申请时,业主可拒绝物业出示授权委托书,许可委托书应具体物业代办事项的范围,物业的不道德远超过其被许可的范围的,业主有权拒绝,业主已向物业履行相应义务的,视为已向开发商遵守,开发商不得拒绝业主再次向其履行。

针对业主反映的“不仅没市政暖气,也没市政自来水”的情况,北京市大安律师事务所李晓敏律师回应,对此开发商须承担违约责任。房屋买卖合同对于房屋过渡时房屋的供水、供电、供热、供气、灌溉等配套一般会有约定,如住建部公布的《商品房买卖合同(预售)样板文本》约定:交付时供水、排水设施设施齐全,并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的,供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准;交付给时划入城市供电网络并月供电;交付时完成室内燃气管道的下穿,并与城市燃气管网连接,确保燃气供应。因此,以上设施在誓约交付日未达到交付给条件的,业主可拒绝开发商按照房屋买卖合约的约定分担逾期交付给责任。

购买房屋所在城市对住宅商品房准许使用有规定的,开发商还不应分担行政责任。例如《天津市新建住宅商品房获准使用管理办法》明确规定:房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在发给天津市新建住宅商品房准许交付使用证(以下简称获准使用证)后,方可交付使用。房地产开发企业申请人办理获准使用证须提交的材料包括供水(还包括自来水、再造水)、供电、供气、供热、灌溉等配套竣工验收合格证明文件。房地产开发企业未获得获准使用证,擅自将新建住宅商品房交付使用或要求物业服务企业为购房人办理入住申请的,由建设行政主管部门依照有关法律法规进行惩处。

李律师表示,综上业主可要求开发商承担违约责任,同时还须向涉及主管部门反映情况。